-->

categories

profile

ブログ内検索

archives

recommend

others

ブログパーツUL5

不動産のキャップレートがようやく下げ止まり?

年2回公表されている、日本不動産研究所の第34回「不動産投資家調査」の結果が出ています。
2016年4月時点の、投資用不動産の市場での利回り水準についての機関投資家に対するアンケート調査です。



ベースとなる「丸の内・大手町」Aクラスビルの期待利回り(NCFベース)は3.7%で、前期(3.8%)より下がり、調査開始以来最低水準を更新しました。

一方で、「赤坂」「六本木」「渋谷」等の主要オフィスエリアで対前期横ばいとなったほか、2009年4月のリーマンショック後のピーク(6.0%)からずっと下がり続けてきた賃貸マンション一棟(城南地区)の期待利回りも、対前期横ばい(4.7%)でした。
REITの取得利回りもほぼ下限ですし、少なくとも今までのようにキャップレートが下がり続けることはなさそうです。

物件の評価額は、キャップレートと収支(キャッシュフロー)で決まります。キャップレートが横ばいになったとしても、強気のキャッシュフローで買う投資家が多ければ、価格は上がりますが、それも限界があります。
例えば最近のホテルなどは、稼働率も客単価もめいっぱい強気の想定で取得しているケースが多く、まさにその状況だと思います(坪単価などを見てしまうと常識では考えられない水準の?取引も多い)。

入札結果などを見ていると、一番札は相変わらず高いのですが、ここへきて一番手と二番手以下の差が大きく開くケースが見られます。
仲介や売主との関係上、一応買付は入れるものの、無理して買う局面ではない(買う気はないけどとりあえず応札する)と思っている投資家が増えていて、危険な兆候だと思います。

(不動研のリリース)Web会員になると調査結果が見られます。
第34回不動産投資家調査(2016年4月現在)を公表


【関連記事】
リーマンショック以降REIT物件の鑑定評価額はどう変動した?

【鑑定小話】不動産の純収益(NOIとNCF)(その1)




       
コメント
コメントする








   
この記事のトラックバックURL
トラックバック